Avocat vice caché immobilier

Que fait un avocat en vice caché immobilier ?

Un dossier de vice caché immobilier repose sur trois enjeux : écarter la clause d'exclusion de garantie, obtenir une expertise probante et mettre en cause tous les responsables. Devant le tribunal judiciaire, l'avocat est obligatoire pour toute demande supérieure à 10 000 euros. Ce seuil est presque toujours dépassé en matière immobilière.

Écarter la clause d'exclusion de garantie

La plupart des actes de vente entre particuliers excluent la garantie des vices cachés. Cette clause est privée d'effet dans les cas suivants :

• le vendeur connaissait le vice (factures, devis refusé, sinistre déclaré, échanges écrits) ;
• il a dissimulé le vice ou s'est tu à son sujet, ce qui caractérise un dol ;
• il a réalisé lui-même les travaux à l'origine du désordre ;
• il manquait un diagnostic obligatoire, ou il n'était plus valable, pour le vice qu'il aurait dû révéler ;
• les travaux ont moins de dix ans et relèvent de la garantie décennale, qu'aucune clause ne peut écarter.

Obtenir une expertise probante

L'expertise établit l'origine du désordre, montre qu'il existait avant la vente et chiffre les travaux de reprise. Dès que le vendeur conteste, l'avocat :

• demande une expertise judiciaire en référé, qui interrompt le délai de deux ans puis le suspend jusqu'au dépôt du rapport ;
• propose au juge la mission de l'expert : cause, antériorité, caractère caché, coût des travaux ;
• assiste à chaque réunion d'expertise et demande les investigations utiles (sondages, inspection par caméra) ;
• adresse des dires à l'expert avant le rapport définitif.

Mettre en cause tous les responsables

Lorsque le vendeur est de bonne foi ou insolvable, d'autres intervenants peuvent devoir répondre du désordre, avec leurs assureurs. L'avocat les met en cause dès le référé-expertise :

• le diagnostiqueur dont le rapport était erroné ;
• l'agent immobilier qui connaissait le désordre ;
• le notaire qui a manqué à son devoir de conseil, par exemple sur des travaux non assurés ;
• l'entreprise dont les travaux relèvent de la garantie décennale.

Conditions, délais, preuve et procédure : chaque étape est détaillée dans le dossier consacré au vice caché sur une maison ou un appartement.

Vice caché immobilier : quels résultats avec un avocat ?

L'acquéreur choisit librement entre la résolution de la vente et la réduction du prix. Le vendeur ne peut lui imposer ni l'une ni l'autre (article 1644 du Code civil).

Résolution de la vente ou réduction du prix

• Résolution de la vente : vous restituez le bien et récupérez le prix et les frais de la vente. Cette option se justifie lorsque le bien est inhabitable ou que les travaux représentent une part importante du prix.
• Réduction du prix : vous conservez le bien et obtenez la restitution d'une partie du prix, en général égale au coût des travaux chiffré par l'expert.
• Si le vendeur connaissait le vice, ou s'il est professionnel, il doit en plus des dommages et intérêts : travaux, relogement, intérêts d'emprunt, préjudice moral (article 1645).
• Le critère déterminant reste la solvabilité du vendeur. La résolution suppose qu'il puisse restituer tout le prix.

Après la mise en demeure

Une mise en demeure adressée par un avocat ouvre souvent une négociation. De nombreux dossiers se règlent par une transaction après le rapport d'expertise. À défaut d'accord, le jugement est en principe exécutoire de plein droit, même en cas d'appel. Lorsque le vendeur paie spontanément, le paiement arrive en général un à trois mois après la signification. Côté vendeur, une réponse argumentée dès la première réclamation peut suffire à dissuader l'acquéreur d'aller plus loin.

Un dossier récent : quand les pièces de l'acquéreur se retournent contre lui

Quelques mois après la vente de leur appartement, des vendeurs sont mis en cause : l'acquéreur invoque un vice caché. L'examen de son propre dossier renverse la situation. Ses rapports techniques décrivent un défaut visible, et ses échanges écrits antérieurs à la vente montrent qu'il en avait connaissance. Or un défaut apparent et connu de l'acheteur n'est pas un vice caché (article 1642 du Code civil). La réclamation en est restée là.

Quand consulter un avocat pour un vice caché immobilier ?

Dès l'apparition du désordre, et avant tout travaux : une réparation trop rapide peut faire disparaître la preuve. Vous avez deux ans à compter de la découverte du vice pour agir, et, en principe, au plus tard vingt ans après la vente. Attendez-vous à ce que le vendeur avance la date la plus ancienne. Vous êtes le vendeur et l'acquéreur vous met en demeure ? Ne répondez pas sans conseil : vos premiers écrits seront produits devant l'expert.

Les bons réflexes avant le premier entretien

• Comptez le délai à partir du premier signe du désordre : première infiltration, premier devis.
• Ne faites aucune réparation, même esthétique, avant un constat.
• Conservez toutes les pièces : annonce, acte de vente, diagnostics, photographies des visites, échanges avec le vendeur.
• Échangez avec le vendeur par écrit, sans rien reconnaître de ce qui était visible lors des visites.

Certaines situations ont leurs propres règles de délai : désordre apparu progressivement, vendeur décédé, bien acquis aux enchères. Elles sont détaillées dans la partie consacrée aux délais pour agir en vice caché immobilier.