Bail commercial : renouvellement, loyer, impayés et ce que change la loi de 2026

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

C'est le bail d'un local dans lequel un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Le statut des baux commerciaux, aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, lui garantit une durée d'au moins neuf ans et un droit au renouvellement : le bailleur qui refuse de renouveler doit, sauf exceptions, une indemnité d'éviction.

Le statut est d'ordre public : les clauses qui privent le locataire du renouvellement, de la faculté de résiliation triennale ou, depuis 2026, du paiement mensuel du loyer sont réputées non écrites (article L. 145-15 du Code de commerce). Le bail professionnel des professions libérales et la convention d'occupation précaire restent hors du statut.

Comment le locataire peut-il quitter les lieux avant neuf ans ?

Par un congé triennal, donné au moins six mois avant la fin de chaque période de trois ans, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L. 145-4). Un congé donné moins de six mois avant l'échéance ne permet pas de quitter les lieux à cette date.

Les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage peuvent écarter cette faculté par une clause expresse. Le locataire qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui est admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, peut lui aussi donner congé dans ces formes, six mois à l'avance.

Bail dérogatoire : que se passe-t-il au-delà de trois ans ?

Le bail dérogatoire, souvent appelé bail précaire, permet d'écarter le statut pour une durée totale de trois ans au plus. Si le locataire reste et est laissé en possession plus d'un mois après le terme, un nouveau bail s'opère, soumis au statut (article L. 145-5).

C'est une situation courante : le locataire est resté dans les lieux après un bail dérogatoire, sans nouveau bail signé, et le bailleur a continué d'encaisser les loyers. Il bénéficie alors en principe d'un bail soumis au statut ; restent à traiter les arriérés, les garanties, les cautions et parfois le transfert du bail à une nouvelle société, souvent dans un accord global avec le bailleur.

Que négocier avant de signer un bail commercial ?

L'essentiel se négocie avant la signature. Le premier point d'attention précède même le bail : l'engagement de location proposé par l'agence. Une fois accepté par le bailleur, il peut valoir bail, même si le financement du locataire n'est pas obtenu.

Tant qu'il n'est pas signé, l'engagement se sécurise :

• une condition de prêt chiffrée : montant, durée, taux maximal ;
• la formation du bail subordonnée à la signature du bail définitif ;
• une signature pour la société en formation, avec faculté de substitution.

Dans le bail lui-même, les points qui pèsent le plus pour un locataire :

• les garanties : dépôt, caution, garantie autonome, plafonnées depuis 2026 pour les commerces de détail et les services commerciaux ou artisanaux ;
• les clauses de solvabilité et d'actionnariat, à limiter aux actionnaires majoritaires ;
• la sous-location, à autoriser dès la signature pour un franchisé ou une filiale ;
• les travaux du bailleur : une franchise de loyer et de charges si ses travaux bloquent l'exploitation au-delà d'une durée fixée ;
• la clause de renouvellement, quand le bailleur veut écarter le plafonnement du loyer.

Que change la loi du 26 mai 2026 pour le bail commercial ?

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en vigueur le 28 mai, modifie le bail sur plusieurs points, détaillés ci-dessous. Ses dates d'application diffèrent d'une mesure à l'autre.

Les mesures, article par article, et les baux qu'elles visent :

Le loyer mensuel et le plafond des garanties ne visent pas tous les baux : seulement les locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux services à caractère commercial ou artisanal.

Comment le bailleur met-il fin au bail commercial ?

Par un congé délivré par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance : pour la fin du bail ou, pendant sa prolongation, pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le congé doit être motivé et rappeler que le locataire dispose de deux ans pour le contester ou demander l'indemnité d'éviction, à peine de nullité (article L. 145-9).

Les questions de forme sont souvent décisives. Un congé sans la mention des deux ans est nul ; l'absence de réponse du bailleur dans les trois mois vaut acceptation du principe du renouvellement. Le congé avec offre de renouvellement peut aussi proposer un nouveau loyer, qui se discute ensuite.

Comment obtenir le renouvellement du bail ?

Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment pendant sa prolongation, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le bailleur a trois mois pour faire connaître son refus motivé par acte extrajudiciaire ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L. 145-10).

Le bail renouvelé l'est pour neuf ans, aux mêmes clauses, sauf le loyer, qui se fixe selon les règles du plafonnement. C'est là que se concentrent la plupart des désaccords.

Comment résilier un bail commercial avant son terme ?

Trois voies : le congé triennal, six mois avant l'échéance ; la résiliation amiable, par un accord écrit qui règle la date de sortie, les loyers dus et le sort du dépôt ; la cession du bail, qui transmet le local à un repreneur au lieu de le rendre.

Le locataire qui part à la retraite peut aussi céder son bail pour une autre activité, compatible avec l'immeuble : le bailleur dispose alors de deux mois pour exercer une priorité de rachat ou saisir le tribunal (article L. 145-51).

Les délais qui encadrent la vie et la fin du bail :

Quand le bailleur doit-il une indemnité d'éviction ?

Chaque fois qu'il refuse le renouvellement, sauf exceptions prévues par le texte. L'indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14), et le locataire reste dans les lieux jusqu'à son paiement, aux conditions du bail expiré (article L. 145-28).

Le bailleur peut refuser sans indemnité pour un motif grave et légitime. S'il invoque une inexécution du bail ou une cessation d'exploitation, le manquement doit s'être poursuivi plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte de commissaire de justice, qui précise le motif et reproduit le texte, à peine de nullité (article L. 145-17). Le refus de renouveler pour reconstruire l'immeuble, lui, oblige à payer l'indemnité.

Comment se calcule l'indemnité d'éviction ?

Elle se compose d'une indemnité principale et d'indemnités accessoires. L'indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce lorsque le locataire perd sa clientèle, ou à la valeur du droit au bail lorsqu'il peut se réinstaller à proximité sans la perdre. L'indemnité doit tenir compte de la valeur du droit au bail des locaux perdus, élément du fonds de commerce (Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 octobre 2021, n° 20-19.340).

En pratique, le bailleur fait rarement une offre chiffrée : le montant se discute le plus souvent à l'expertise ou devant le juge. Le locataire a donc intérêt à faire évaluer son fonds ou son droit au bail par un expert amiable dès le congé, pièces comptables à l'appui, plutôt qu'à attendre une proposition.

Le bailleur peut-il revenir sur son refus ?

Oui, par le droit de repentir. Jusqu'à quinze jours après que la décision est passée en force de chose jugée, le bailleur peut renoncer à évincer le locataire, à condition de consentir au renouvellement et de supporter les frais de l'instance. Ce droit suppose que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller ; une fois exercé, il est irrévocable (articles L. 145-58 et L. 145-59).

La règle a une conséquence pratique pour le locataire : un nouveau local loué ou acheté avant la fin du délai lui ferme la porte du repentir, mais l'engage aussi. Le calendrier de réinstallation se prépare donc avant le jugement.

Dans quel délai réclamer l'indemnité d'éviction ?

Deux ans à compter de la date d'effet du congé, et non de sa délivrance (troisième chambre civile, 12 février 2026, n° 24-18.382). L'assignation interrompt ce délai (Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 juin 2022, n° 20-20.844). Une expertise demandée par le bailleur ne le suspend que si le locataire s'est associé à la demande, ou a sollicité, même à titre subsidiaire, une modification de la mission de l'expert (même arrêt du 12 février 2026).

Pendant le maintien dans les lieux, le locataire doit une indemnité d'occupation, fixée à la valeur locative et non au loyer plafonné (Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 juin 2021, n° 20-15.296). Une taxe foncière mise à sa charge sans contrepartie vient en diminution de cette valeur (29 janvier 2026, n° 24-17.227).

Comment se calcule la révision du loyer commercial ?

La révision légale peut être demandée trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé. La hausse ou la baisse ne peut dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux, ou de l'indice des activités tertiaires selon l'activité, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, et non depuis l'indice cité par la clause (article L. 145-38).

Avec une clause d'indexation annuelle sur le 2e trimestre, un loyer de 24 000 euros fixé sur l'indice du 2e trimestre 2025 (136,81) devient 24 000 × 137,16 ÷ 136,81, soit 24 061,40 euros. Un bail qui vise les deux indices évite de discuter, plus tard, de celui qui convient à l'activité réellement exercée.

Au-delà de l'indice, il faut prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui a fait varier, par elle-même, la valeur locative de plus de 10 %. La règle joue à la hausse comme à la baisse ; à la hausse, l'augmentation reste limitée, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

Quelles clauses d'indexation sont réputées non écrites ?

Quatre règles encadrent les clauses qui font varier le loyer :

• la clause qui n'indexe qu'à la hausse : seule la stipulation qui exclut la baisse est réputée non écrite, pas la clause entière (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 juin 2021, n° 19-23.038) ;
• la hausse forfaitaire automatique, sans plafond, est réputée non écrite ; un loyer par paliers fixés dès la signature, jusqu'à un plafond déterminé par avance, reste valable (3 septembre 2026, n° 25-14.904) ;
• la clause d'échelle mobile ouvre droit à révision dès que le loyer varie de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé par contrat ou par le juge ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la hausse qui en découle est limitée à 10 % par an (article L. 145-39) ;
• la clause « tunnel », autorisée depuis 2026, peut encadrer la variation annuelle de l'indice, à condition de le faire dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (article L. 145-38-1).

Les erreurs sont souvent matérielles : mauvais indice, mauvais trimestre de référence, indexation calculée depuis une date qui n'est pas celle de la dernière fixation. D'où l'intérêt de refaire le calcul à chaque échéance, plutôt qu'au moment du renouvellement.

Le loyer peut-il être déplafonné au renouvellement ?

Le loyer du bail renouvelé est plafonné : il ne peut dépasser la variation de l'indice intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Le plafond saute dans trois cas : une modification notable des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ; un bail conclu pour plus de neuf ans ; un bail prolongé tacitement au-delà de douze ans (article L. 145-34).

Deux décisions récentes précisent ces motifs. La modification notable des facteurs locaux constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à profiter à l'activité effectivement exercée par le locataire, même si cet effet ne s'est pas réellement produit (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 septembre 2025, n° 24-13.288). Une obligation légale nouvelle mise à la charge du bailleur peut être invoquée par lui pour obtenir le déplafonnement (23 janvier 2025, n° 23-14.887).

Lorsque le déplafonnement résulte d'une modification notable ou d'un bail de plus de neuf ans, la hausse est étalée : elle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente, dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Cet étalement ne joue pas pour le bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans (Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23-23.834).

Exemple : un loyer de 30 000 euros, porté par le juge à une valeur locative de 45 000 euros :

Comment contester le loyer devant le juge ?

Par un mémoire notifié à l'autre partie. Le juge des loyers commerciaux, président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, ne peut être saisi qu'un mois après sa réception ; il statue sur mémoires, signés par les avocats des parties (articles R. 145-23, R. 145-26 et R. 145-27). Pendant l'instance, le locataire continue de payer l'ancien loyer, ou un loyer provisionnel fixé par le juge (article L. 145-57).

En négociation, plusieurs bailleurs proposent une clause qui fixe le loyer de renouvellement à la valeur locative de marché sans pouvoir descendre sous le dernier loyer : elle prive le locataire du plafonnement et de toute baisse, et se discute avant de signer.

Que faire après un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

Un commandement de payer qui vise la clause résolutoire ouvre un délai d'un mois : faute de paiement, la clause produit son effet et le bail peut être résilié de plein droit. Le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité (article L. 145-41).

Dans le mois qui suit le commandement :

• vérifier le commandement et son décompte : mentions, sommes réclamées, charges justifiées ;
• saisir le juge pour obtenir des délais et la suspension de la clause ;
• négocier un échéancier écrit avec le bailleur, en parallèle.

Le locataire qui oppose au commandement une exception d'inexécution doit voir le juge l'examiner, même s'il n'a pas demandé de délais dans le mois (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820).

Peut-on encore obtenir des délais de paiement depuis 2026 ?

Oui, mais à des conditions nouvelles. Pour les demandes de suspension introduites depuis le 28 mai 2026, les délais et la suspension de la clause résolutoire sont conditionnés à la capacité du locataire à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (article L. 145-41 du Code de commerce). D'où la règle pratique : reprendre le loyer courant dès le commandement.

Les délais accordés se tiennent à la lettre : une échéance manquée rend la clause acquise, sans que la mauvaise foi éventuelle du bailleur y change rien (Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-16.216).

Côté bailleur : comment récupérer les loyers ou le local ?

Par un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis un référé qui constate la résiliation, ordonne l'expulsion et condamne le locataire à une provision sur les loyers. Viennent ensuite le commandement de quitter les lieux et, à défaut de départ, l'expulsion.

Les loyers impayés se recouvrent avec les outils du recouvrement de créances.

Que devient le bail si le locataire est en procédure collective ?

Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en paiement des loyers antérieurs et en résiliation du bail pour ces impayés : le bailleur procède à leur déclaration de créance (article L. 622-21). Pour les loyers postérieurs au jugement, il ne peut agir qu'après trois mois, et un paiement avant ce terme écarte la résiliation (article L. 622-14). Pendant la période d'observation, le défaut d'exploitation n'entraîne pas, à lui seul, la résiliation du bail (même article).

En liquidation judiciaire, le bailleur qui invoque des causes antérieures doit introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement (article L. 641-12).

Peut-on céder son bail commercial ?

Oui, avec le fonds de commerce : le bail ne peut pas interdire de le céder à l'acquéreur du fonds, une telle clause est réputée non écrite (article L. 145-16). Il peut en revanche encadrer la cession, par un agrément du bailleur ou sa présence à l'acte, et limiter la cession du droit au bail seul. En cas de fusion ou de scission, la société issue de l'opération est substituée au locataire, malgré toute clause contraire.

Lorsque le cédant reste garant du repreneur, le bailleur doit l'informer de tout impayé dans le mois, et ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans après la cession (articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2). Le transfert du bail à une nouvelle société, hors cession du fonds, se négocie avec le bailleur, comme le sort des cautions d'un ancien associé.

La sous-location d'un local commercial est-elle possible ?

Elle est interdite, sauf clause du bail ou accord du bailleur. Autorisée, elle suppose que le bailleur soit appelé à concourir à l'acte : le locataire lui notifie son intention, et le bailleur a quinze jours pour dire s'il y participe. Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante (article L. 145-31).

Pour un réseau, une sous-location autorisée dès la signature au profit d'un franchisé ou d'une filiale évite de solliciter l'accord du bailleur au moment de s'en servir. À l'expiration du bail principal, le sous-locataire n'a droit au renouvellement que si la sous-location a été autorisée ou agréée (article L. 145-32).

Qui paie les travaux et les charges ?

Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition, et le bailleur adresse chaque année un état récapitulatif (article L. 145-40-2).

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis la réforme de 2014, certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent, les honoraires de gestion des loyers (article R. 145-35). La taxe foncière, elle, peut être refacturée.

Pour les travaux du bailleur, l'article 1724 du Code civil prévoit une diminution du loyer lorsque des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, et le bailleur cherche souvent à l'écarter dans le bail. D'où l'intérêt de négocier une franchise de loyer et de charges si ses travaux bloquent l'exploitation au-delà d'une durée fixée.

Dépôt de garantie : combien, et quand est-il restitué ?

Pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de services commerciaux ou artisanaux, le dépôt et les garanties de toute nature ne peuvent dépasser un trimestre de loyer, dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Le dépôt se restitue dans un délai de trois mois au plus après la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues, pour les clés remises depuis le 26 août 2026 (article L. 145-40 du Code de commerce).

En cas de vente des murs intervenue depuis la même date, l'obligation de restituer le dépôt passe au nouveau bailleur, et les autres garanties deviennent caduques. La vente d'un local de commerce ou d'artisanat ouvre aussi au locataire un droit de préférence, avec un mois pour se prononcer (article L. 145-46-1) ; les bureaux et les entrepôts en sont exclus depuis 2026.

Faire examiner votre bail

La lecture du bail et des actes reçus permet de dire ce qui est en jeu et avant quelle date : congé valable ou non, loyer révisé à bon droit ou non, délais encore ouverts. Le cabinet accompagne les locataires, de la négociation du bail à sa sortie. Voir la page avocat en bail commercial.