Vice caché sur une maison ou un appartement : recours, délais et preuve

La définition et ses quatre conditions

Un vice caché est un défaut antérieur à la vente, non apparent lors des visites et d'une gravité telle que l'acheteur n'aurait pas acquis le bien, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. La garantie est prévue aux articles 1641 à 1649 du Code civil : elle permet d'obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix.

Quatre conditions, cumulatives, décident de l'existence du recours :

• Caché : le défaut ne pouvait être décelé par un acheteur attentif sans investigation technique. Une fissure, une tache ou une trace d'humidité visibles à la visite, ou mentionnées au diagnostic, ne sont pas couvertes (article 1642).
• Antérieur à la vente : présent, au moins en germe, le jour de la signature. C'est le point que l'expertise établit, à partir des traces anciennes, des reprises et des factures antérieures.
• Grave : le logement est impropre à sa destination, dangereux, ou sa valeur est sérieusement diminuée. Un désordre réparable pour quelques centaines d'euros ne remplit en général pas cette condition.
• Inconnu de l'acheteur : les échanges antérieurs à la vente, le compromis et les diagnostics en témoignent.

Lorsque l'une des conditions fait défaut, la garantie des vices cachés ne s'applique pas. Reste alors à examiner le dol, lorsque le vendeur a minimisé par écrit un désordre qu'il connaissait.

Infiltrations, fissures, mérule, termites : quels désordres sont retenus ?

Les désordres qui aboutissent sont graves, anciens et invisibles à la visite : infiltrations par la toiture ou le sous-sol, mérule ou termites dans la charpente, fissures de structure, fosse septique non conforme. L'humidité visible, les fissures apparentes et la vétusté annoncée aboutissent rarement.

Si votre désordre est une infiltration, une fissure évolutive ou un champignon dans le bois, vous relevez de l'un des trois cas qui aboutissent le plus souvent. Ces désordres sont graves par nature et presque toujours antérieurs à la vente : le débat porte alors essentiellement sur l'antériorité, que l'expertise permet d'établir. La Cour de cassation a ainsi jugé qu'une infestation de termites affectant la charpente constitue un vice caché (3e chambre civile, 18 janvier 2023, n° 21-22.543).

En revanche, trois situations font obstacle au recours, quelle que soit l'ampleur du défaut :

• le défaut était visible à la visite ou mentionné au diagnostic : il n'est pas caché. Le dol peut alors être envisagé, si le vendeur a minimisé le désordre par écrit ;
• la vétusté annoncée, dont le prix tenait compte : une chaudière en fin de vie ou une toiture de trente ans ne constituent pas un vice caché ;
• vous avez renoncé à agir par écrit, notamment par une transaction ou un accord « pour solde de tout compte » : l'action est alors en principe éteinte.

C'est cette première analyse que l'avocat conduit lors du premier entretien.

Une maison ancienne est-elle couverte par la garantie ?

Oui. L'âge du bien ne supprime pas la garantie, mais il modifie ce que l'acheteur pouvait attendre : ce que le prix et les diagnostics annonçaient est de la vétusté, ce qu'ils ne laissaient pas prévoir reste un vice caché.

Deux séries d'exemples :

• Vétusté, pas de recours : une toiture de vingt-cinq ans en fin de vie, une chaudière d'époque qui fonctionne mal, une installation électrique conforme en 1990 mais dépassée aujourd'hui, l'absence de drain autour d'une construction d'avant 1950.
• Vice caché malgré l'ancienneté : une toiture neuve en apparence qui infiltre dès le premier hiver, des fondations insuffisantes révélées par des fissures qui s'ouvrent bien après l'achat, une charpente mangée par la mérule dans un bâtiment de 1850.

Le juge se demande si un acheteur normalement attentif, à ce prix, avec ces diagnostics, pouvait s'attendre à ce défaut. Si la réponse est non, l'ancienneté du bien n'exonère pas le vendeur.

Les diagnostics protègent-ils le vendeur ?

Dans une mesure limitée, car leur champ est étroit. Aucun diagnostic obligatoire ne porte sur la toiture, les fondations ou l'étanchéité. Un dossier de diagnostics favorable ne prouve donc rien sur les désordres les plus fréquents, et un diagnostic erroné engage la responsabilité de son auteur.

La portée de chaque diagnostic :

• Le DPE évalue une consommation estimée, pas l'état des matériaux ;
• l'amiante est un repérage ciblé, pas un examen général ;
• les termites ne sont recherchés que dans les zones fixées par arrêté, et le repérage reste visuel ;
• l'état des risques est déclaratif ;
• l'assainissement n'est contrôlé que là où il est obligatoire.

Il en résulte deux conséquences. Un désordre mentionné au diagnostic est connu : il n'est plus caché. Un désordre absent d'un diagnostic qui devait le révéler ouvre un recours contre le diagnostiqueur, en plus du vendeur. Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021, mais une étiquette fausse fonde rarement un vice caché à elle seule.

Vendeur particulier, professionnel ou marchand de biens : qu'est-ce qui change ?

Le particulier de bonne foi peut s'abriter derrière la clause de l'acte et, sans clause, ne doit restituer que le prix et les frais. Le professionnel (marchand de biens, promoteur ou société qui rénove et revend) est présumé connaître les vices : la clause ne le protège pas et il doit tous les dommages et intérêts.

Il convient d'examiner l'activité réelle du vendeur, et non son étiquette. La Cour de cassation a jugé le 27 octobre 2016 (n° 15-24.232) qu'une société civile qui transforme une ferme en logements, en vend une partie et réinvestit les profits est un vendeur professionnel. À l'inverse, un particulier qui revend sa résidence principale reste un profane, même s'il a fait réaliser des travaux par des entreprises. Face à un professionnel, inutile de prouver qu'il savait : il ne peut se prévaloir d'aucune clause limitant sa garantie.

La clause d'exclusion de garantie est-elle valable ?

Oui entre particuliers, à deux conditions : le vendeur ne connaissait pas le vice et il n'est ni professionnel ni assimilé (article 1643). Presque tous les actes la contiennent. Elle n'interdit pas pour autant d'agir : dans la plupart des dossiers, c'est précisément sur ce point que porte le débat.

La clause est écartée dans cinq situations :

1. Le vendeur connaissait le vice. La clause est alors privée d'effet ; il appartient à l'acheteur d'en rapporter la preuve, avec les pièces qui établissent sa connaissance du vice.
2. Il l'a caché ou s'est tu. C'est un dol (article 1137), que la clause ne couvre jamais.
3. Il a conçu ou réalisé lui-même les travaux à l'origine du désordre. Il est traité comme un professionnel et ne peut se prévaloir de la clause.
4. Un diagnostic obligatoire manquait ou n'était plus en cours de validité. Le vendeur ne peut alors s'exonérer de la garantie pour le vice correspondant (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
5. Les travaux ont moins de dix ans. S'ils constituent un ouvrage, le vendeur qui les a fait réaliser est réputé constructeur et tenu de la garantie décennale, qu'aucune clause ne peut écarter (articles 1792-1 et 1792-5 du Code civil).

Le 29 juin 2017 (n° 16-18.087), la Cour de cassation a refusé le bénéfice de la clause à un vendeur qui, dernier exploitant du garage vendu, ne pouvait ignorer la pollution du sous-sol. Avant de tenir la clause pour acquise, ces cinq points sont à vérifier.

Vice caché ou dol : que change la mauvaise foi du vendeur ?

Quand le vendeur a menti ou caché volontairement un fait décisif, vous disposez d'un second fondement, le dol, qui permet d'obtenir la nullité de la vente et des dommages et intérêts, dans un délai de cinq ans à compter de la découverte. Les deux fondements peuvent être invoqués dans la même procédure, l'un à titre principal, l'autre à titre subsidiaire.

Le dol suppose une intention : taire un dégât des eaux récurrent, repeindre des traces de mérule avant les visites, affirmer qu'un diagnostic a été fait alors qu'il ne l'a pas été. Le silence sur une information décisive est une réticence dolosive, qui se rattache à l'obligation d'information du vendeur.

Le dol présente trois avantages : le délai est de cinq ans au lieu de deux, la clause d'exclusion ne joue pas, et l'entier préjudice est réparé. Le choix entre les deux fondements, et leur articulation, dépendent des preuves dont vous disposez.

Le vendeur avait fait les travaux lui-même : est-il un professionnel ?

Il est traité comme tel. Le vendeur qui a conçu ou réalisé lui-même les travaux à l'origine du désordre est présumé connaître les vices de son ouvrage et ne peut pas se prévaloir de la clause d'exclusion (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 avril 2019, n° 18-20.180). Cette situation est favorable à l'acheteur, à condition de prouver que le vendeur a conçu ou réalisé les travaux lui-même, et pas seulement qu'il les a fait faire.

Où chercher cette preuve :

• l'acte de vente, dont la rubrique sur les travaux de moins de dix ans dit ce qui a été fait, par qui et avec quelle assurance ;
• des factures de matériaux au nom du vendeur, sans aucune facture de main-d'œuvre ;
• ce qu'il a dit avant la vente : l'annonce, le dossier de l'agence, les SMS, les e-mails, les visites.

Quand les travaux ont été réalisés par une entreprise depuis moins de dix ans, la garantie décennale du constructeur s'ajoute. Elle se transmet avec le bien : vous pouvez agir contre le constructeur et directement contre son assureur.

Peut-on agir contre le diagnostiqueur, l'agent immobilier ou le notaire ?

Oui, chacun pour ses manquements, et leurs assureurs sont tenus de garantir. Ce recours est déterminant lorsque le vendeur est de bonne foi ou insolvable. Le diagnostiqueur dont les investigations étaient insuffisantes doit le coût des travaux de reprise ; l'agent immobilier et le notaire répondent d'un défaut de conseil.

Conséquences pratiques :

• Le diagnostiqueur est tenu d'être assuré, ce qui garantit en pratique l'indemnisation. Il doit le coût des travaux, pas une simple perte de chance (Cour de cassation, chambre mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686). Le diagnostiqueur amiante ne peut pas se limiter à un contrôle visuel (14 septembre 2017, n° 16-21.942).
• L'agent immobilier a un devoir d'information envers vous, même mandaté par le vendeur.
• Le notaire répond par exemple de travaux récents sans assurance décennale ni autorisation d'urbanisme, passés sous silence.
• Ces intervenants doivent être mis en cause dès le référé-expertise, et non après : le délai n'est interrompu qu'à l'égard de ceux qui ont été assignés.

Combien de temps a-t-on pour agir ?

Deux ans à compter de la découverte du défaut, sans dépasser vingt ans après la vente, sauf règle transitoire pour une vente entre particuliers conclue avant le 19 juin 2008. C'est un délai de prescription : une assignation en référé-expertise l'interrompt, puis le suspend jusqu'au dépôt du rapport (Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809).

La date de découverte est souvent discutée. En droit, c'est le jour où vous connaissez le vice dans sa cause et son ampleur, souvent au rapport d'expertise ou au diagnostic d'une entreprise. En pratique, comptez depuis le premier signe, première infiltration ou premier devis : c'est la date que le vendeur soutiendra.

Beaucoup de dossiers sont compromis parce que le délai de deux ans s'écoule pendant les pourparlers.

• Ne suspendent ou n'interrompent pas le délai : les courriers, la mise en demeure, l'expertise de l'assureur.
• Suspend le délai : une médiation ou une conciliation, à compter du jour où les parties conviennent d'y recourir (article 2238).
• Interrompt le délai : la demande en justice, y compris en référé (article 2241), ou la reconnaissance par le vendeur de son obligation (article 2240). L'interruption ne profite qu'à celui qui a agi, et seulement contre ceux qu'il a assignés : une partie omise dans le référé risque d'échapper à toute condamnation.

Désordre apparu par étapes, vendeur décédé, bien acheté aux enchères : chaque situation a son propre point de départ, à vérifier avant d'écrire au vendeur.

Les délais en détail, avec leurs références :

Quelles preuves réunir ?

L'acheteur doit prouver le désordre et sa gravité, son antériorité à la vente et son caractère caché. Les pièces utiles existent presque toutes déjà, chez l'acheteur, à l'agence ou chez le notaire ; le risque principal est de les détruire.

Ce qui détruit la preuve :

• faire réparer ou repeindre avant tout constat : la preuve du vice et des traces de camouflage disparaît ;
• attendre que le vendeur finisse par payer, pendant que les deux ans courent ;
• écrire au vendeur dans la précipitation en reconnaissant avoir « vu quelque chose » à la visite ;
• faire réaliser une expertise sans convoquer le vendeur : non contradictoire, elle ne peut à elle seule fonder la décision du juge ;
• accepter une petite somme et signer « pour solde de tout compte » ;
• revendre le bien sans avoir fait constater le vice.

Ce qui se rattrape :

• des travaux déjà faits, si vous avez des photos datées, les factures et l'attestation de l'artisan sur ce qu'il a trouvé en ouvrant ;
• des travaux urgents à venir : constat de commissaire de justice d'abord, courrier au vendeur l'invitant à venir voir, puis réparation limitée au strict nécessaire ;
• une expertise faite seul : elle sert à obtenir l'expertise judiciaire, qui la remplace ;
• des pièces perdues : l'agence et le notaire conservent l'annonce, le dossier de vente et le questionnaire vendeur, demandez-les ;
• un retard : une assignation en référé-expertise, tant que les deux ans ne sont pas écoulés ;
• une revente : la résolution n'est plus possible, mais l'indemnisation d'une moins-value peut rester ouverte.

Expertise amiable ou judiciaire, à quel prix ?

Une expertise est presque toujours nécessaire : elle seule établit l'origine, l'ancienneté et le coût de reprise d'un désordre du bâti. L'amiable sert à négocier ; la judiciaire, ordonnée en référé, est opposable au vendeur, fonde le jugement et suspend le délai de deux ans.

Comment choisir :

• amiable quand le vendeur accepte d'y participer et qu'une négociation est possible, ou pour vérifier vite si le dossier tient avant d'engager des frais ; sachez qu'elle n'arrête pas le délai et que le juge se fonde rarement sur elle seule ;
• judiciaire (article 145 du Code de procédure civile) dès que le vendeur conteste, que l'enjeu est important, ou qu'il faut mettre en cause un assureur, un diagnostiqueur ou une entreprise.

Ce qui fait une bonne expertise, et ce que votre avocat doit obtenir :

• une mission qui porte sur la cause du vice, son antériorité, son caractère caché, ce que le vendeur en savait, les travaux nécessaires et leur coût ;
• toutes les parties utiles dès le départ : vendeur, assureurs, diagnostiqueur, entreprise ;
• une présence à chaque réunion sur place, avec vous et, si possible, votre propre technicien ;
• des investigations : sondages, carottages, passage caméra, ouverture des doublages. Sans ces investigations, le rapport reste descriptif ;
• les déclarations du vendeur notées en réunion ;
• des dires écrits après chaque note de l'expert, et surtout sur le pré-rapport : c'est la dernière occasion de corriger ;
• un chiffrage appuyé sur des devis d'entreprises, pas sur une estimation.

Comment prouver que le vendeur connaissait le défaut ?

Rarement par un aveu, le plus souvent par un faisceau d'indices. Cette preuve produit deux effets : elle permet d'écarter la clause d'exclusion (article 1643) et elle donne droit à tous les dommages et intérêts (article 1645). Face à un professionnel, elle est inutile : il est présumé savoir.

Les éléments à rechercher, par ordre de force probante :

1. les factures et devis à son nom : pompage, assèchement, reprise de fissures, et surtout le devis qu'il a refusé ;
2. ses déclarations de sinistre et les rapports de son assureur ;
3. les procès-verbaux d'assemblée générale et les courriers du syndic, en copropriété ;
4. les traces de camouflage, datées par l'expert : peinture récente, meubles placés devant les fissures ;
5. les témoignages : voisins, ancien locataire, artisan intervenu ;
6. ses propres écrits : l'annonce, les SMS, le questionnaire du notaire.

Par quoi commencer : la mise en demeure au vendeur

Par une mise en demeure en lettre recommandée, qui décrit le désordre, rappelle la garantie, chiffre l'enjeu à partir du devis de reprise et fixe un délai pour répondre. Elle ouvre la négociation et prépare le référé. Elle n'arrête pas le délai de deux ans.

Ce qui se passe ensuite, dans la plupart des dossiers :

• la plupart des vendeurs répondent, l'enjeu étant important ;
• leur assureur de protection juridique prend souvent le relais : c'est son juriste ou son avocat qui répond, et il propose souvent une expertise amiable avec son propre expert ;
• cette protection finance la défense du vendeur, pas votre indemnisation : c'est le vendeur qui paiera, et sa solvabilité compte dès maintenant.

L'expertise amiable proposée par l'assureur n'a d'intérêt que si une négociation est réellement possible ; elle ne suspend pas le délai.

Que faire si le vendeur ne répond pas : le référé-expertise

Saisir le juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire. Le vendeur est convoqué, l'expert examine le bien en présence des deux parties, et son rapport, établi contradictoirement, est opposable à toutes les parties. L'assignation interrompt le délai de deux ans, qui reste ensuite suspendu jusqu'au dépôt du rapport. Cette étape aboutit souvent à un accord, parce que le rapport chiffre ce que le vendeur risque au fond.

Le référé ne suppose pas d'établir le bien-fondé de l'action : il suffit d'un motif légitime d'établir la preuve avant tout procès (article 145 du Code de procédure civile). C'est l'étape où l'intervention de l'avocat est la plus déterminante, par les questions posées à l'expert, la présence aux réunions et les dires écrits. Si le vendeur ne transige pas après le rapport, l'assignation au fond suit.

Combien de temps dure une procédure, et devant quel tribunal ?

Comptez un mois environ pour un accord après mise en demeure, six à dix mois du référé au rapport, puis dix à dix-huit mois de procédure au fond jusqu'au jugement. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du domicile du vendeur ou du lieu de l'immeuble, où l'avocat est obligatoire pour toute demande supérieure à 10 000 euros ; le référé-expertise relève du seul tribunal du lieu de l'immeuble (article 145 du Code de procédure civile).

En pratique :

• si le vendeur répond, un accord est possible en quelques semaines  ;
• s'il faut une expertise judiciaire, prévoyez la consignation et six à dix mois sans décision ; la plupart des vendeurs transigent après le rapport ;
• si le dossier va au contentieux, le jugement est en principe exécutoire de plein droit, même en cas d'appel, et le paiement arrive un à trois mois après la signification quand le vendeur paie spontanément.

Pour les demandes qui n'excèdent pas 5 000 euros (cas rare en matière immobilière), une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative doit en principe précéder la saisine du tribunal (article 750-1 du Code de procédure civile).

Résolution de la vente ou conservation du bien : comment choisir ?

Le choix vous appartient, le vendeur ne peut rien imposer (article 1644). Résolution : vous restituez le bien et récupérez le prix et les frais. Réduction du prix : vous conservez le bien et obtenez la restitution d'une partie du prix, en pratique égale au coût des travaux chiffré par l'expert. Le choix peut être modifié tant qu'aucune décision définitive n'a statué.

La résolution se justifie lorsque le bien est inhabitable ou dangereux, que les travaux coûtent une part trop importante du prix, ou que vous ne voulez plus y vivre. La réduction du prix est préférable lorsque les travaux sont faisables, que la famille est installée, ou que le marché a monté : en cas de résolution, vous récupérez le prix payé, et non la valeur actuelle du bien.

Le critère décisif est la solvabilité du vendeur. La résolution suppose qu'il puisse restituer tout le prix ; s'il l'a réinvesti, une réduction du prix est plus réaliste à recouvrer. La résolution remet aussi en cause votre prêt, ce qu'il faut anticiper avec la banque.

Quels dommages et intérêts quand le vendeur savait ?

Le vendeur qui connaissait le vice, ou le professionnel présumé le connaître, répare l'intégralité du préjudice, en plus de la résolution ou de la réduction du prix. Le vendeur de bonne foi, lui, ne doit que le prix et les frais de la vente (article 1646).

Ce que vous pouvez demander en plus, poste par poste :

• les travaux de reprise, jusqu'à la démolition et la reconstruction quand le bien ne peut être sauvé (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 janvier 2020, n° 19-10.176) ;
• le relogement pendant les travaux et le déménagement ;
• le trouble de jouissance ;
• les intérêts du prêt pour un bien inutilisable ;
• le préjudice moral.

Qui supporte les frais d'expertise et de procédure ?

Le vendeur condamné supporte les dépens, qui comprennent les frais d'expertise judiciaire, de constat et de signification : vous en faites l'avance et le vendeur condamné vous les rembourse. Les honoraires d'avocat suivent une autre règle : le juge peut en mettre une partie à la charge du vendeur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

• Le paiement arrive un à trois mois après la signification quand le vendeur paie spontanément ; le jugement est en principe exécutoire même en cas d'appel.
• Votre protection juridique (habitation, carte bancaire, mutuelle) couvre souvent tout ou partie des honoraires : déclarez le litige avant d'engager des frais.
• Les honoraires d'avocat sont fixés dans une convention écrite, signée avant toute intervention.

Faire examiner votre situation

Ce dossier permet une première analyse de votre situation : nature du désordre, qualité du vendeur, portée de la clause, délai pour agir. L'examen des pièces, lui, revient à un avocat en vice caché immobilier, lors d'un premier entretien de 20 minutes, gratuit.