Vice caché maison : que faire face à une infiltration d'eau après l'achat ?

Sommaire de l'article :

Concerné par un litige du même type ?

Une infiltration d'eau découverte après l'achat peut constituer un vice caché de la maison lorsqu'elle existait au moment de la vente, n'était pas apparente et est assez grave pour rendre le bien impropre à l'habitation ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du Code civil). L'acheteur dispose alors de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir, et peut choisir entre rendre la maison contre restitution du prix ou la garder en obtenant une réduction du prix.

Toiture, murs enterrés, menuiseries : cet article détaille comment qualifier l'infiltration, prouver son antériorité, écarter la clause d'exclusion de garantie et chiffrer la demande, dans le prolongement du dossier consacré au vice caché sur une maison.

Une infiltration d'eau peut-elle être qualifiée de vice caché ?

Oui, lorsqu'elle remplit les conditions de l'article 1641 du Code civil : un défaut qui rend la maison impropre à l'habitation ou en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas achetée, ou à un moindre prix, s'il l'avait connu. Le défaut doit en outre exister au moment de la vente et ne pas être apparent.

Les principales origines d'infiltration

Selon leur origine et leurs effets sur l'habitabilité du bien, plusieurs types d'infiltrations peuvent relever de la garantie :

Toiture : défaut d'étanchéité de la couverture, solins défectueux ou charpente dégradée, parfois dissimulés par une réfection des plafonds.
Murs enterrés et sous-sols : défaut de drainage ou d'étanchéité des fondations, révélés par des remontées d'humidité ou l'inondation d'une cave.
Menuiseries et façades : défauts d'étanchéité autour des huisseries ou fissures masquées par un ravalement récent.

La condition d'antériorité à la vente

Que l'infiltration provienne de la toiture ou des fondations, sa cause doit exister au moment de la vente, même si ses manifestations apparaissent plus tard. Le régime général est détaillé dans le dossier consacré au vice caché sur une maison ; l'accompagnement du cabinet est présenté sur la page avocat en vice caché immobilier.

Quelles conditions réunir pour faire reconnaître le vice caché ?

Pour faire reconnaître une infiltration d'eau comme vice caché, l'acheteur doit établir trois conditions cumulatives :

Un défaut d'une gravité suffisante : l'infiltration doit rendre le logement impropre à l'habitation ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du Code civil). Une humidité ponctuelle et sans conséquence ne suffit pas ; des murs durablement humides, une charpente altérée ou une cave régulièrement inondée peuvent répondre à ce critère.
Un défaut caché : le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil). On ne peut toutefois exiger de l'acquéreur qu'il se fasse assister d'un homme de l'art pour visiter le bien (Cass. 3e civ., 3 novembre 2011, n° 10-21.052).
Un défaut existant au moment de la vente : la garantie porte sur les défauts de la chose vendue. La cause technique (défaut d'étanchéité, absence de drainage, fissure) doit donc être présente le jour de la vente, même si l'infiltration ne se manifeste qu'ensuite.

C'est à l'acheteur qui réclame la garantie d'en établir les conditions (article 1353 du Code civil).

Comment démontrer une infiltration d'eau cachée au moment de la vente ?

La preuve se construit par un faisceau d'éléments : constat de commissaire de justice, rapport d'expert en bâtiment, photographies datées, attestations, factures de travaux antérieurs, diagnostics techniques annexés à l'acte.

Les pièces à réunir sans attendre

Dès la découverte, l'enjeu est de figer l'état du bien avant toute réparation :

Constat de commissaire de justice : description datée des zones humides, traces et dégradations.
Expertise technique : rapport d'un expert en bâtiment identifiant la cause (défaut d'étanchéité, remontées capillaires, infiltration par la toiture) et, si possible, son ancienneté.
Photographies et vidéos datées, accompagnées si possible de relevés d'humidité.
Factures et devis antérieurs attestant d'interventions passées sur le même désordre.
Attestations écrites de voisins ou d'artisans connaissant l'historique du bien.
Diagnostics techniques annexés à l'acte, et leur contenu.

Attention à l'expertise non judiciaire

Une expertise amiable est utile, mais le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). Elle doit donc être corroborée par d'autres éléments, ou complétée par une expertise judiciaire.

Qui est responsable d'une infiltration d'eau découverte après l'achat ?

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, même s'il ignorait le défaut, sauf clause d'exclusion de garantie valable (article 1643 du Code civil). D'autres intervenants peuvent, selon les cas, voir leur responsabilité recherchée.

Le vendeur, débiteur de la garantie

En application de l'article 1641 du Code civil, le vendeur répond des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix. S'il connaissait le vice, il doit en outre tous les dommages-intérêts (article 1645 du Code civil). La garantie des vices cachés n'est pas exclusive de l'action en nullité pour dol (Cass. 1re civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192), ni de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol (Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.104).

Pour un bien vendu en l'état futur d'achèvement, le vendeur d'immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations des constructeurs prévues aux articles 1792 à 1792-3 du Code civil (article 1646-1 du Code civil).

Constructeur et diagnostiqueur

Le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil), pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1). Est également réputée constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (article 1792-1, 2°). Une infiltration d'eau peut, selon sa gravité, relever de cette garantie.

Le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité recherchée lorsque le désordre relevait d'un diagnostic annexé à la vente et que celui-ci était erroné (pour un diagnostic termites : Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).

Dans quel délai agir pour une infiltration d'eau ?

L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763 ; article 2232 du Code civil).

Point de départ, interruption et suspension

La découverte s'entend de la connaissance de l'existence du vice dans toute son ampleur et ses conséquences (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-19.372). La seule constatation de traces d'humidité ne suffit donc pas nécessairement à faire courir le délai ; le rapport d'expertise peut, selon les circonstances, marquer la date de cette connaissance.

Une mise en demeure adressée au vendeur n'interrompt pas le délai. En revanche :

la demande en justice, même en référé, l'interrompt (article 2241 du Code civil) ;
lorsque le juge ordonne une expertise avant tout procès, le délai est suspendu, puis recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée (article 2239). Le délai de deux ans de l'article 1648 est en effet un délai de prescription susceptible de suspension (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809) ;
l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste, laisse périmer l'instance ou si sa demande est définitivement rejetée (article 2243).

La chronologie se lit ainsi :

Jour de la vente : départ du délai-butoir de vingt ans.
Découverte du vice : départ du délai de deux ans de l'article 1648 du Code civil.
Référé-expertise : la demande interrompt le délai, et l'expertise ordonnée le suspend jusqu'à son exécution.
Assignation au fond : dans le délai de deux ans, compte tenu des interruptions et suspensions, et dans la limite du délai-butoir.

Quelles démarches engager après la découverte de l'infiltration ?

Dès la découverte, l'acheteur doit figer la preuve, informer le vendeur et mobiliser les bons intervenants, dans cet ordre :

Figer la preuve : constat de commissaire de justice, photographies et vidéos datées, conservation des zones endommagées avant toute remise en état.
Informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le désordre et la demande de prise en charge. Cette lettre n'interrompt pas le délai.
Mandater un expert en bâtiment pour caractériser l'origine, l'ancienneté et l'ampleur de l'infiltration.
Vérifier son contrat d'assurance habitation et, le cas échéant, sa garantie protection juridique.
Consulter un avocat pour arbitrer entre voie amiable, référé-expertise et assignation au fond.

Le référé-expertise

S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, une expertise peut être ordonnée en référé (article 145 du Code de procédure civile). Lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l'immeuble est compétente.

La clause d'exclusion de garantie signée chez le notaire bloque-t-elle le recours ?

Pas dans tous les cas. L'article 1643 du Code civil ne permet au vendeur de s'exonérer que des vices qu'il ne connaissait pas. La clause est donc écartée lorsque le vendeur connaissait le défaut, ou lorsqu'il est un vendeur professionnel.

Les cas où la clause est écartée

Vendeur qui connaissait l'infiltration : il ne peut se prévaloir de la clause.
Vendeur professionnel : il est tenu de connaître les vices et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie. Il en va de même du vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices (Cass. 3e civ., 19 octobre 2023, n° 22-15.536).

Démontrer la connaissance du vendeur

Hors le cas du vendeur professionnel, c'est à l'acheteur de démontrer que le vendeur connaissait le vice. Plusieurs éléments peuvent y contribuer :

Indices matériels : reprises de peinture récentes masquant des auréoles, doublage neuf devant un mur humide.
Pièces écrites : factures de travaux antérieurs, devis, échanges avec un couvreur, déclarations de sinistre.
Attestations : voisins, artisans intervenus, anciens occupants.

Le vendeur qui connaissait le vice doit, outre la restitution du prix, tous les dommages-intérêts envers l'acheteur (article 1645 du Code civil).

Quels recours et quelle indemnisation ?

L'acheteur a le choix de rendre la maison et de se faire restituer le prix, ou de la garder et de se faire rendre une partie du prix (article 1644 du Code civil). Si le vendeur ignorait le vice, il n'est tenu qu'à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646) ; s'il le connaissait, il doit en outre tous les dommages-intérêts (article 1645).

Référé-expertise puis assignation au fond

La procédure se déroule souvent en deux temps. L'expert désigné en référé est chargé de déterminer l'origine de l'infiltration, son antériorité et le coût des travaux de reprise. Son rapport, établi contradictoirement, sert ensuite de base à l'action au fond.

Préjudices invocables

Lorsque le vendeur connaissait le vice, l'acheteur peut solliciter la réparation de ses préjudices, par exemple :

Préjudices matériels : travaux de reprise, frais d'expertise amiable, frais de relogement temporaire, perte de loyers.
Préjudice de jouissance : troubles subis pendant la durée des désordres et des travaux.

L'action en nullité pour dol peut être exercée parallèlement. Si l'infiltration relève de la garantie décennale, ce fondement doit également être examiné.

Ce qu'il faut retenir pour agir efficacement

La réussite du recours tient à trois réflexes : agir vite, sécuriser la preuve et choisir le bon fondement. Dès les premières traces d'humidité, faites constater les désordres par un commissaire de justice, mandatez un expert en bâtiment et conservez les échanges précontractuels. Une mise en demeure ne suffit pas à préserver le délai : seule une demande en justice l'interrompt.

Le choix entre restitution du prix et réduction du prix dépend du coût des travaux, de la valeur du bien et de la connaissance du vice par le vendeur. Maître Pauline Garcia, avocate au Barreau de Paris, vous accompagne dans cet arbitrage et dans la conduite de l'expertise. Contactez-la pour en savoir plus.

Foire aux questions

Une infiltration d'eau par la toiture est-elle toujours un vice caché ?

Non. L'infiltration doit être non apparente lors de la vente, exister au moment de celle-ci et être assez grave au sens de l'article 1641 du Code civil. Une toiture visiblement dégradée lors des visites relève des vices apparents, dont le vendeur n'est pas tenu (article 1642). En revanche, des infiltrations masquées par une réfection des plafonds ou un faux plafond peuvent constituer un vice caché.

Combien de temps après l'achat peut-on agir ?

Deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite d'un délai-butoir de vingt ans à compter de la vente (article 1648 du Code civil ; Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763). Une simple mise en demeure n'interrompt pas ce délai : il faut une demande en justice, par exemple un référé-expertise ou une assignation au fond.

Faut-il faire une expertise avant d'assigner le vendeur ?

C'est fortement recommandé. Une expertise amiable permet de caractériser le vice et de chiffrer les travaux, mais le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d'une partie (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). Une expertise judiciaire, obtenue en référé, est donc souvent utile lorsque le vendeur conteste.

Que faire si le vendeur affirme ne pas avoir connu l'infiltration ?

Son ignorance ne le libère pas, sauf clause d'exclusion de garantie valable : le vendeur est tenu des vices cachés même s'il ne les connaissait pas (article 1643 du Code civil). L'indemnisation varie en revanche : le vendeur qui ignorait le vice n'est tenu qu'à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646), tandis que celui qui le connaissait doit tous les dommages-intérêts (article 1645).